Die Zinswende verändert den Vergleich
Ein zentraler Grund für die eingetretenen massiven Abflüsse ist das veränderte Zinsumfeld.
Während der Niedrigzinsphase wirkten offene Immobilienfonds für viele Sparer attraktiv.
Tagesgeld und Anleihen boten kaum Rendite, während Immobilienfonds vergleichsweise stabile Erträge versprachen.
Heute sieht der Vergleich anders aus.
Festgeld, Tagesgeld und Anleihen bieten wieder laufende Zinsen.
Ohne die langen Bindungs- und Kündigungsfristen offener Immobilienfonds.
Für viele Anleger stellt sich deshalb neu die Frage, ob das Verhältnis von Rendite, Risiko und Liquidität noch attraktiv genug ist.
Abwertungen belasten das Vertrauen
Hinzu kommen Wertkorrekturen bei Immobilien.
Steigende Finanzierungskosten und niedrigere Immobilienpreise haben dazu geführt, dass einzelne Fonds ihre Portfolios abwerten mussten. Solche Korrekturen machen deutlich, dass auch offene Immobilienfonds Kursverluste erleiden können.
Das Problem liegt teilweise in der Bewertungssystematik. Immobilien werden nicht täglich an einer Börse gehandelt. Veränderungen des Marktwertes zeigen sich deshalb oft langsamer als bei Aktien oder börsennotierten Immobiliengesellschaften.
Wenn größere Abwertungen schließlich vorgenommen werden, können sie für Anleger überraschend wirken.
Liquidität ist weniger selbstverständlich als gedacht
Besonders kritisch wird die Situation, wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld zurückfordern.
Immobilien lassen sich nicht innerhalb weniger Tage verkaufen. Fonds müssen deshalb liquide Mittel vorhalten oder Gebäude veräußern. Sind die Rückgabewünsche zu hoch, kann die Anteilsrücknahme ausgesetzt werden.
2026 ist das bereits bei mehreren Fonds geschehen. Dazu gehören unter anderem Wertgrund WohnSelect, Fokus Wohnen Deutschland, UBS (D) Euroinvest Immobilien und der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland.
Eine solche Aussetzung bedeutet nicht automatisch, dass ein Fonds insolvent ist. Sie zeigt aber, dass Anleger nicht jederzeit über ihr Kapital verfügen können.
Verkauf über die Börse kann teuer werden
Auch während einer Rücknahmeaussetzung können Fondsanteile teilweise noch über die Börse verkauft werden.
Dabei ist jedoch Vorsicht geboten. Der Börsenkurs kann deutlich unter dem von der Fondsgesellschaft veröffentlichten Anteilwert liegen. Wer dringend Liquidität benötigt, muss dann möglicherweise erhebliche Abschläge akzeptieren.
Genau deshalb ist die eingeschränkte Liquidität ein wesentliches Risiko dieser Anlageform.
Leading Cities Invest wird abgewickelt
Noch weiter geht die Entwicklung beim Leading Cities Invest. Die Fondsgesellschaft hat beschlossen, die Verwaltung zu kündigen und den Fonds geordnet aufzulösen. Die verbliebenen Immobilien sollen schrittweise verkauft und die Erlöse anschließend an die Anleger ausgezahlt werden.
"Wer investiert ist, sollte nicht allein auf die vergleichsweise ruhige Wertentwicklung der Vergangenheit schauen. Entscheidend sind die Qualität des Portfolios, vorhandene Liquiditätsreserven und die Fähigkeit des Fonds, größere Rückgaben zu verkraften."
Eine solche Abwicklung kann mehrere Jahre dauern. Für Anleger bedeutet das, dass ein ursprünglich langfristiges Investment noch länger gebunden bleiben kann als erwartet.
Offene Immobilienfonds genau prüfen
Die aktuellen Entwicklungen bedeuten nicht, dass jeder offene Immobilienfonds automatisch problematisch ist.
Vor einem Investment sollte jedoch genauer als früher auf einige Punkte geachtet werden:
- Entwicklung der Mittelzu- und -abflüsse,
- Höhe der Liquiditätsreserve,
- Zusammensetzung und Qualität des Immobilienportfolios,
- Bewertung der Objekte und bisherige Abwertungen,
- Kündigungs- und Rückgaberegeln.
Gerade hohe Mittelabflüsse können relevant sein, weil sie Fonds zu Immobilienverkäufen zwingen können. Müssen Objekte in einem schwachen Markt verkauft werden, steigt das Risiko ungünstiger Verkaufspreise.
Fazit: Immobilienfonds sind keine Tagesgeldalternative
Die Milliardenabflüsse zeigen, dass offene Immobilienfonds ihren früheren Status als unkomplizierter Stabilitätsbaustein verloren haben.
Steigende Zinsen, Immobilienabwertungen und Rücknahmeaussetzungen machen sichtbar, dass die Anlageklasse sowohl Kurs- als auch Liquiditätsrisiken besitzt.
Wer investiert ist, sollte deshalb nicht allein auf die vergleichsweise ruhige Wertentwicklung der Vergangenheit schauen. Entscheidend sind die Qualität des Portfolios, vorhandene Liquiditätsreserven und die Fähigkeit des Fonds, größere Rückgaben zu verkraften.
Offene Immobilienfonds können weiterhin Teil eines breit aufgestellten Portfolios sein. Sie sollten jedoch als langfristige Immobilienanlage verstanden werden – und nicht als jederzeit verfügbare Alternative zu Tages- oder Festgeld.