Ertragsbasis und Mietmultiplikator
Der Vorteil eines Mehrfamilienhauses liegt in mehreren Mieteinnahmen. Fällt eine Wohnung vorübergehend leer, laufen andere Mieten weiter. Dadurch kann ein Mehrfamilienhaus robuster sein als eine einzelne vermietete Wohnung. Trotzdem bleibt die Wirtschaftlichkeit anspruchsvoll.
Eine wichtige Kennzahl ist der Mietmultiplikator. Er zeigt, wie oft die Jahresnettokaltmiete im Kaufpreis enthalten ist. Kostet ein Mehrfamilienhaus 1,5 Millionen Euro und erzielt 75.000 Euro Jahresnettokaltmiete, liegt der Multiplikator bei 20.
Bei 60.000 Euro Jahresmiete läge er schon bei 25. Je höher der Multiplikator, desto stärker müssen Lage, Zustand, Mietsteigerungspotenzial oder Wertentwicklung überzeugen.
In sehr gefragten Städten wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt werden häufig hohe Multiplikatoren akzeptiert, weil Käuferinnen und Käufer auf stabile Nachfrage und langfristige Wertentwicklung setzen. In B- oder C-Städten können niedrigere Multiplikatoren möglich sein, dafür steigen oft Standort-, Leerstands- oder Wiederverkaufsrisiken. Günstiger ist also nicht automatisch besser.
Bewertung mit Kostenblick
Der Mietmultiplikator ist nur ein erster Filter. Er sagt noch nicht, welche Kosten nach dem Kauf entstehen. Nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, Finanzierung und Steuern verändern das Ergebnis deutlich.
Ein Objekt mit Faktor 22 kann besser sein als ein Objekt mit Faktor 16, wenn Lage, Gebäudezustand, Mieterstruktur und Sanierungsbedarf deutlich besser sind. Umgekehrt kann ein niedriger Faktor ein Warnsignal sein, wenn hohe Investitionen anstehen oder die Mieten schwer durchsetzbar sind.
Vor dem Kauf sollten besonders geprüft werden:
- tatsächliche Jahresnettokaltmiete statt Wunschmiete
- Mietrückstände und Leerstand
- Zustand von Dach, Heizung, Fassade und Leitungen
- nicht umlagefähige Kosten und Verwaltungskosten
- Mietsteigerungspotenzial innerhalb rechtlicher Grenzen
Diese Prüfung verhindert, dass ein scheinbar günstiger Kaufpreis zu teuer wird.
Verwaltung als Schlüsselthema
Ein Mehrfamilienhaus muss aktiv verwaltet werden. Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnungen, Reparaturen, Dienstleister, Versicherungen, Mieterwechsel und rechtliche Fristen müssen zuverlässig organisiert sein. Wer das selbst übernimmt, spart Verwalterkosten, übernimmt aber laufende Arbeit und Verantwortung.
Eine professionelle Hausverwaltung kann entlasten. Sie ist aber nicht kostenlos und nicht automatisch gut. Je nach Region, Objektgröße und Leistungsumfang können Verwaltungskosten grob zwischen einigen Hundert und mehreren Tausend Euro pro Jahr liegen. Häufig wird pro Einheit und Monat abgerechnet. Zusatzleistungen wie Neuvermietung, größere Sanierungsbegleitung oder außerordentliche Vorgänge kosten oft extra.
"Ein vermietetes Mehrfamilienhaus kann ein starker Immobilienwert sein. Mehrere Mietparteien schaffen eine breitere Ertragsbasis und ermöglichen mehr Gestaltung als eine einzelne Wohnung. Gleichzeitig wird die Anlage deutlich unternehmerischer."
Die Verwalterproblematik sollte nicht unterschätzt werden. Gute Verwaltungen sind vielerorts stark ausgelastet. Schlechte Verwaltungen reagieren langsam, kontrollieren Handwerker unzureichend oder liefern schwache Abrechnungen. Dann zahlt der Eigentümer zwar für Entlastung, bekommt aber neue Probleme.
Mieterstruktur und schwierige Mietverhältnisse
Mehrere Mietparteien bedeuten nicht nur mehrere Einnahmen. Sie bedeuten auch mehr mögliche Konflikte. Mietrückstände, Beschwerden, Lärm, Verwahrlosung, Streit im Haus oder nicht genehmigte Untervermietung können Aufwand und Kosten auslösen.
Besonders belastend sind schwierige Mietverhältnisse, bei denen Zahlungen ausbleiben oder die Wohnung schlecht behandelt wird. Rechtlich ist eine Kündigung nicht immer schnell durchsetzbar. Räumungsverfahren können dauern und zusätzliche Kosten verursachen. Währenddessen fehlen Einnahmen, und Schäden an der Wohnung können entstehen.
Deshalb ist Mieterauswahl ein wirtschaftlicher Faktor. Bonitätsprüfung, klare Mietverträge, ordentliche Übergabeprotokolle und regelmäßige Kommunikation helfen, Risiken zu begrenzen. Sie beseitigen sie aber nicht. Ein Mehrfamilienhaus braucht deshalb Reserven für Mietausfall, Rechtsberatung und Instandsetzung nach Auszug.
Instandhaltung und Finanzierung
Bei einem Mehrfamilienhaus können Reparaturen größere Dimensionen erreichen. Dach, Heizung, Fassade, Leitungen, Treppenhaus oder Fenster betreffen gleich mehrere Einheiten. Eine einzelne Maßnahme kann schnell fünfstellige Beträge erreichen. Bei älteren Häusern sind Rücklagen daher besonders wichtig.
Auch die Finanzierung muss belastbar sein. Steigende Zinsen, Anschlussfinanzierung, Leerstand oder unerwartete Sanierungen dürfen die Liquidität nicht sofort gefährden. Wer nur mit Vollvermietung und idealen Kosten rechnet, kalkuliert zu eng.
Fazit
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus kann ein starker Immobilienwert sein. Mehrere Mietparteien schaffen eine breitere Ertragsbasis und ermöglichen mehr Gestaltung als eine einzelne Wohnung. Gleichzeitig wird die Anlage deutlich unternehmerischer.
Mietmultiplikator, reale Mieteinnahmen, Verwaltung, Mieterstruktur, Sanierungsbedarf und Finanzierung entscheiden über den Erfolg. Ein gutes Objekt braucht nicht nur eine attraktive Lage, sondern auch verlässliche Abläufe, Rücklagen und realistische Erwartungen. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, übernimmt keinen passiven Baustein, sondern Verantwortung für ein kleines Wohnungsunternehmen. Genau darin liegen Chance und Risiko zugleich.